La méthode pour estimer sa maison soi-même :

L’estimation du prix et son cadre :

Quel sujet important ! Il suffit de taper les mots magiques « estimer ma maison » sur une page de recherche internet pour se rendre compte que cette tâche paraît aussi complexe que très juteuse … OUI l’estimation de votre bien est importante et c’est d’ailleurs pour cette raison qu’il ne faut pas confier cette mission au premier venu et encore moins à un logiciel en ligne qui ne sera même pas détecté un trou béant dans une façade. Peut-on être totalement convaincu par un « EXPERT » dont la rémunération dépend de l’issue de la vente !

Savez vous quelle est la principale cause des échecs de vente et celles qui deviennent interminables ? BINGO : une mauvaise estimation.

Les premières semaines de la diffusion de votre annonce sont primordiales, c’est à ce moment que vous aurez le plus gros volume de personnes qui cliqueront sur votre annonce … Si vous souhaitez qu’ils mettent votre annonce dans leurs favoris il faut que ce soit eux qui estiment que votre prix est le bon. Ne perdez pas de vue qu’un prix de vente est aussi un prix d’achat, c’est seulement quand les deux se superposent ou se croisent qu’une transaction est possible.

L’estimation du prix est donc déterminante mais vous devez aussi fixer son cadre :

• Déterminer à partir de quand vous jugerez que le manque de réussite signifie d’envisager une baisse du prix.
• Fixer la limite d’une négociation : vous allez vous retrouver en face de spécialistes de cette discipline, connaître ses limites vous aidera à ne pas accepter ou refuser une offre impulsivement.

Comment estimer sa maison soi-même ?

En cherchant un peu, vous trouverez autant de méthodes pour estimer le « juste prix de vente » qu’ils existent de professionnels de l’immobilier !

Je vous invite donc, sans prétendre détenir la formule magique, à plutôt compter sur du bon sens qui vous évitera, au pire, d’être complétement à côté de la plaque…

Je décomposerai cette mission en trois étapes :

• Etape 1 : Trouver le prix de « marché » de votre quartier, pour cela internet regorge de sites spécialistes qui récoltent un énorme volume de données de transactions immobilières. Ces sites ont une bonne évaluation du marché immobilier grâce aux millions de transactions qu’ils diffusent. Personnellement j’ai une petite préférence pour les estimations du site meilleurs agents.com qui envoie un rapport bien détaillé et d’après mes connaissances locales, j’ai pu me rendre compte que leur valorisation était assez juste.
• Etape 2 : Le prix au M2 de votre quartier ne suffit pas, il va falloir lui apporter un correctif. En effet la valeur trouvée est une moyenne qui englobe une variété de biens avec un grand nombre de critères différents. Donc l’opération consiste à dresser la liste des caractéristiques majeurs positives et négatives de votre maison. Une fois ces caractéristiques relevées, vous devrez leurs affecter un coefficient de bonus ou malus.

Exemple : Votre prix de marché est de 2200 euros/M2. Vos caractéristiques majeures sont les suivantes : mitoyenneté, maison étagée, aucuns travaux à prévoir et piscine extérieure chauffée.

Voici comment nous pourrions affectées nos coefficients correcteurs : mitoyenneté -5%, maison étagée -3%, aucuns travaux à prévoir +6%, piscine extérieure +4%.

Ensuite nous additionnons nos correcteurs : -5-3+6+4 = +2%. La correction finale est donc de +2%, le prix au mètre carré habitable de votre bien est donc de 2200 * 1.02 = 2244 euros.

Bien évidemment ces correcteurs sont à l’appréciation de chacun et ils ont donc une certaine variabilité, mais finalement si vous appréciez les choses avec bon sens, cela ne vous éloignera que de très peu d’une autre appréciation.

• Etape 3 : Une fois votre prix de vente ajustée par ces deux premières étapes, gardez secrètement votre valorisation. Ensuite demandez à au moins quatre personnes de votre entourage (non concernées par la vente de la maison) de vous donnez le prix qu’ils estiment le plus juste pour votre maison. Vous pouvez, aussi, très bien consulter l’avis d’un ou deux agents immobiliers qui font des estimations gratuites … Cette étape finale consiste à faire la moyenne des retours que vous avez pour jugez si elle se rapproche de votre prix ou si, au contraire, elle s’en éloigne grandement. En fonction, vous pouvez toujours corriger légèrement votre appréciation initiale.

Au final, le marché a toujours raison !

Pour conclure, l’essentiel est de réagir rapidement lorsque vous allez diffuser votre bien publiquement. Parce qu’à la fin l’estimation la plus précise est toujours la moyenne des propositions ou des appréciations que vous ferons vos visiteurs ! Si vous voyez qu’après une dizaine de contacts (ou pire si vous ne décrochez aucun contact), tout porte à croire que votre prix est trop haut, alors n’hésitez pas à descendre rapidement parce qu’une annonce qui reste trop longtemps, avec un prix obstiné, est repérée par les acquéreurs du moment et elle risque d’être cataloguée comme n’étant pas fiable …